Wohnungseigentum Aufteilung einer Immobilie

Wohnungseigentum im rechtlichen Sinn liegt immer dann vor, wenn eine Immobilie nach dem Wohnungseigentumsgesetz in Sonder- und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt wurde. Um eine solche Aufteilung vorzunehmen, sind einige rechtliche Schritte nötig.

Vereinfacht gesprochen werden dabei die verschiedenen Wohn- und Gewerbeflächen auf unterschiedliche Eigentümer aufgeteilt. Diese haben dann alleiniges Eigentum an ihrer Wohn- oder Gewerbeeinheit und ein sogenanntes Miteigentum am Gemeinschaftseigentum wie etwa dem Treppenhaus, dem Grundstück oder dem Dach und der Fassade.

 

Aufteilung ist auf verschiedene Arten möglich

Diese Aufteilung kann sowohl per Vertrag durch mehrere Bruchteilseigentümer als auch via Teilungserklärung durch einen Einzelnen – häufig einen Bauträger – erfolgen.

 

Eintragung im Grundbuch ist notwendig

Unabhängig davon, welche Variante zur Teilung gewählt wird: Sie muss ins Grundbuch eingetragen werden. Die Immobilie, die zuvor auf lediglich einem Grundbuchblatt geführt wurde, ist entsprechend aufzuteilen. Jede Sondereigentumseinheit erhält ein eigenes Grundbuchblatt, sodass diese jederzeit einzeln verkauft oder verschenkt werden kann.

Wichtig ist, dass beim Eintragungsantrag die Aufteilungsquoren stimmen. Bei Begründung von Miteigentum an einer Sache wird diese nicht real geteilt, sondern es erfolgt eine ideelle Teilung des Eigentumsrechts an der ganzen Sache. Die Summe aller Anteile darf und kann folglich ein Ganzes nicht übersteigen.

 

Sondereigentumseinheiten dürfen insgesamt ein Ganzes nicht überschreiten

Dazu entschied kürzlich das Kammergericht Berlin per Beschluss vom 12. Juli 2022 (1 W 258/22): Überschreiten die Quoren der aufgeteilten Einheiten insgesamt ein Ganzes, kann die beantragte Eintragung im Grundbuch nicht vollzogen werden. Gleichzeitig sei aber eine sofortige Zurückweisung des Eintragungsantrages regelmäßig nicht gerechtfertigt. Vielmehr komme der Erlass einer Zwischenverfügung in Betracht, um eine Berichtigung der Verteilung der Anteile zu ermöglichen.