Wohnungseigentümer-Gemeinschaft ist zur Umsetzung ihrer Beschlüsse verpflichtet

Zur Durchführung der Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach neuem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die Eigentümergemeinschaft verpflichtet und nicht der Verwalter. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 16. Dezember 2022 (V ZR 263/21) entschieden.

Der Kläger ist Eigentümer einer Erdgeschosswohnung. Diese verfügte über eine schwellenlose Terrassentür, die von außen abgeschlossen werden konnte. Als die Tür erneuert werden musste, fasste die Gemeinschaft auf ihrer Mitgliederversammlung 2017 den Beschluss, dass der Verwalter drei Angebote zur Erneuerung der Terrassentür einholen solle. Bei der Erneuerung sollte der optische Eindruck beibehalten werden. Der Verwalter setzte den Beschluss um, indem er eine Terrassentür einbauen ließ, die über eine zehn Zentimeter hohe Türschwelle verfügte und nicht von außen abschließbar war. Damit war der klagende Eigentümer nicht einverstanden.

Kläger verlangt Austausch der Tür

Er beantragte in der Eigentümerversammlung 2018, dass die Eigentümergemeinschaft beschließen möge, eines unter drei vorgelegten Angeboten für Türen mit den ursprünglichen Sicherheitsstandards auszuwählen und den Verwalter mit dem Vertragsabschluss und der Ausführung zu beauftragen. Dies lehnte die Eigentümerversammlung ab. Daraufhin erhob der Eigentümer Beschlussersetzungsklage, das heißt, das Gericht sollte den Beschluss für ungültig erklären. Hilfsweise beantragte er eine in das Ermessen des Gerichts gestellte Entscheidung, mit welcher letztendlich die 2017 eingebaute Tür durch ein anderes Modell mit den ursprünglichen Sicherheitsstandards ersetzt werden würde.

Die Entscheidung

Zunächst stellte der BGH noch einmal ausdrücklich klar, dass eine Beschlussersetzungsklage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten ist. Für alle – wie auch in diesem Fall – vor Inkrafttreten des neuen Wohnungseigentümergesetzes eingereichten Klagen sei aber das bisher geltende Verfahrensrecht anzuwenden. Die Klage gegen die übrigen Wohnungseigentümer sei also in diesem Fall zulässig.

Der Kläger habe aber keinen Anspruch auf Beschlussersetzung, denn mit seinem Antrag auf der Eigentümerversammlung von 2018 habe der Eigentümer nur den gefassten Beschluss von 2017 ändern wollen. Nicht mehr der Verwalter habe drei Angebote einholen, sondern die anwesenden Mitglieder auf der Versammlung hätten eines auswählen sollen. Auf einen den ursprünglichen Beschluss von 2017 abändernden Beschluss habe er aber keinen Anspruch. Die Eigentümer hätten bereits 2017 beschlossen, dass der Verwalter die Tür in der Weise erneuern sollte, dass die neue Tür ebenerdig und von außen verschließbar sei, denn nur ein solches Modell entspreche optisch dem vorherigen Zustand. Dafür spreche auch der Wortlaut „Erneuerung“. Die Tür habe also in ihren Maßen und ihrer Funktionalität der alten Tür entsprechen sollen.

Verwalter hat Beschluss nicht ordnungsgemäß umgesetzt

Mit dem Einbau der neuen Tür habe der Verwalter den Beschluss also nicht ordnungsgemäß umgesetzt, sodass der Kläger einen Anspruch darauf habe, dass der Beschluss von 2017 ordnungsgemäß vollzogen wird. Zwar sei der Verwalter bis zum Inkrafttreten des neuen Rechts zuständig gewesen, sodass ein einzelner Eigentümer vom Verwalter die Umsetzung des Beschlusses verlangen konnte. Für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums sei sowohl nach innen als auch nach außen nach neuem Recht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuständig. Ihre Aufgabe erfülle sie durch ihre Organe, dem Verwalter und dem Verwaltungsbeirat. Die Gemeinschaft müsse den Verwalter bei fehlerhafter Umsetzung der Beschlüsse in Anspruch nehmen. Dies sei aber nicht Gegenstand des Klageantrags gewesen.

Kläger hat Recht auf ebenerdige, von außen abschließbare Tür

Der Hilfsantrag auf Beschlussersetzung durch einen klarstellenden Beschluss ist dagegen zulässig und begründet. Mit dem Antrag verfolgt der Kläger das gleiche Rechtsschutzziel wie mit dem Hauptantrag, nämlich eine ebenerdige und von außen abschließbare Tür zu erhalten. Zwar hätte die Eigentümergemeinschaft bereits 2017 einen solchen Beschluss gefasst. Über die Auslegung dieses Beschlusses bestehe aber zwischen dem Kläger einerseits und der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter anderseits Uneinigkeit. Das Rechtsschutzziel sei erreicht, wenn der Beschlussinhalt klargestellt werde. Dieser klarstellende Beschluss werde auch von dem weit gefassten Hilfsantrag erfasst.