Welche Rolle Abschreibungen in der Immobilienwelt spielen

In der Welt der Immobilien stellen Abschreibungen einen wichtigen Faktor dar, der vor allem für Investoren von großer Bedeutung ist. Dabei handelt es sich nicht nur um ein rein buchhalterisches Instrument, sondern auch um eine Möglichkeit, die eigene Steuerlast zu senken.

 

 

Der Einfluss von Abschreibungen auf den Immobilienwert

Grundsätzlich handelt es sich bei einer Abschreibung um ein buchhalterisches Konzept, das den Wertverlust von Vermögensgegenständen berücksichtigt, der im Laufe der Zeit anfällt. Für die Immobilienbranche bedeutet dies, dass eine Abschreibung auf den Immobilienwert diesen buchhalterisch niedriger ausgibt. Eine Abschreibung wird durchgeführt, wenn der ursprüngliche Wert der Immobilie im Laufe der Zeit sinkt. Ein Wertverlust kann unter anderem durch  durch sich verändernde Marktgegebenheiten, durch physischen Verschleiß am Objekt oder durch andere Faktoren auftreten.

 

 

Buchwert und tatsächlicher Wertverlust

Abschreibungen sorgen dafür, dass der Immobilienwert sinkt, zumindest aus buchhalterischer Sicht. Das bedeutet aber nicht automatisch auch, dass der Wert der Immobilie auf dem Markt wirklich gesunken ist. Es ist wichtig, zwischen dem Buchwert und dem aktuellen Marktwert zu unterscheiden. Der Buchwert der Immobilie ergibt sich aus dem historischen Anschaffungswert, von welchem die getätigten Abschreibungen abgezogen werden. Der tatsächlich am Markt erzielbare Wert wiederum gibt den aktuellen Marktwert der Immobilie an. Grundsätzlich gilt, dass sich der Immobilienwert mittels Abschreibungen an die Realität anpassen lässt, wenn der Wert der Immobilie sinkt. Da die Marktpreise Schwankungen ausgesetzt sind, muss der abgeschriebene Wert jedoch nicht zwangsläufig dem aktuellen Marktpreis entsprechen.

 

 

Vorteile für Vermieter und Eigentümer

Wer eine Immobilie gekauft hat, kann seine Steuerlast senken, indem er Abschreibungen auf den Immobilienwert vornimmt. Das ist ein großer Vorteil für diejenigen, die eine Wohnung oder ein Haus als Kapitalanlage kaufen. Durch die niedrigere steuerliche Belastung können Vermieter eine höhere Rendite realisieren. Dies wirkt sich positiv auf den Cashflow aus und macht den Wohnungsmarkt als Anlageklasse attraktiver. Ebenfalls große Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt hat das „Smart Home“. Auch Eigentümer können unter Umständen steuerliche Vorteile aus dem Kauf einer Immobilie ziehen, wenn sie Abschreibungen auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten ihres Objekts vornehmen. Diese vorgenommenen Abschreibungen können vom steuerlich relevanten Einkommen abgezogen werden und reduzieren dementsprechend die abzuführende Steuer. Für Grundstücke gilt dies allerdings nicht. Da sie im Gegensatz zu einer Wohnung oder einem Haus durch die Nutzung nicht an Wert verlieren, sind hier keine Abschreibungen möglich.

 

 

Wann Abschreibungen durchgeführt werden können

Abschreibungen dürfen hauptsächlich dann genutzt werden, wenn mit der Immobilie Gewinne erwirtschaftet werden sollen. Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, um diese anschließend zu vermieten, darf Abschreibungen auf den Anschaffungswert der Immobilie durchführen und profitiert dementsprechend von einer niedrigeren Steuerlast. Eigentümer einer denkmalgeschützten Immobilie, die das Objekt sanieren, dürfen die Kosten ebenfalls abschreiben. Das gilt in diesem speziellen Fall selbst dann, wenn sie in der Immobilie selbst wohnen und diese nicht vermieten.

 

 

In diesen Fällen sind Abschreibungen nicht möglich

Grundsätzlich gilt, dass Käufer keine Abschreibungen an ihrer Immobilie vornehmen dürfen, wenn sie selbst im Objekt wohnen. Das liegt daran, dass der Staat das Wohnen in den eigenen vier Wänden als Privatangelegenheit betrachtet und daher steuerlich nicht fördern möchte. Handwerkerrechnungen können allerdings bis zu einem gewissen Grad steuerlich geltend gemacht werden.

 

 

Wie hoch Abschreibungen ausfallen dürfen

Immobilien werden in der Regel linear abgeschrieben. Das bedeutet, dass jedes Jahr ein fester Prozentsatz des Anschaffungswertes abgeschrieben wird. Dabei richtet sich die Höhe der Abschreibung nach dem Baujahr des Objekts. Für den Fall, dass die Immobilie bis 1924 gebaut wurde, dürfen 2 % des Anschaffungswertes pro Jahr abgeschrieben werden und das über einen Zeitraum von 50 Jahren. Liegt das Baujahr zwischen 1925 und 2022, können Immobilieneigentümer 2,5 % pro Jahr über einen Zeitraum von 40 Jahren abschreiben. Ab dem Jahr 2023 dürfen 3 % des Anschaffungswertes pro Jahr abgeschrieben werden, allerdings nur über 33 Jahre.

 

 

Welche Kosten steuerlich geltend gemacht werden können

Da sich Abschreibungen auf den Anschaffungswert der Immobilie positiv auf die Steuerlast von Immobilieneigentümern auswirken können, ist es wichtig zu wissen, welche Kosten dieser umfasst. Anschaffungswert und Kaufpreis der Immobilie sind im Gegensatz zu weitläufiger Meinung nicht identisch. Der Kaufpreis macht zwar den größten Anteil am Anschaffungswert aus, allerdings zählen noch weitere Kostenfaktoren dazu:

• Maklerkosten

• Notariatskosten

• Grundbuchkosten

• Grunderwerbsteuer

 

Alle diese Kosten zählen zu den Anschaffungskosten, sodass sie steuerlich abgesetzt werden können. Das Grundstück zählt hier jedoch nicht dazu, auch wenn es einen mitunter erheblichen Kostenfaktor darstellt. Für die Steuererklärung ist es vor allem in umfangreichen oder auch komplexeren Fällen sinnvoll, sich professionelle Unterstützung zur Seite zu stellen, um Fehler und einen zusätzlichen Aufwand zu vermeiden. Bis zu einem bestimmten Umfang kann sie aber auch sehr gut selbst erstellt und beim Finanzamt eingereicht werden.

 

 

Abschreibungen richtig berechnen

Um Abschreibungen berechnen zu können, bedarf es keiner manuellen Rechnung, die von Hand durchgeführt wird. Grundsätzlich ist dies nicht zu empfehlen, da es die Fehleranfälligkeit erhöht. Stattdessen sollten Immobilieneigentümer auf einen AfA-Rechner setzen, der die Berechnung der Abschreibung durchführt. Hierfür müssen lediglich ein paar Daten eingegeben werden:

• Zeitpunkt der Anschaffung

• Kosten der Anschaffung

• Nutzungsdauer