Verkaufen oder warten?

Eine häufige Frage, die uns im Tagesgeschäft von Immobilieneigentümern entgegengebracht wird, bezieht sich auf die Erholung der Immobilienpreise. Welche Immobilien sind vom Preisrückgang betroffen? Lohnt es sich, mit einem geplanten Verkauf zu warten, bis die „Höchstpreise von 2022“ wieder in greifbare Nähe rücken? Prof. Dr. Tobias Just liefert in seiner Veröffentlichung für die IREBS Akademie im STANDPUNKT vom 24. Juli 2024 einige Antworten auf diese Fragen und beleuchtet die Hintergründe, denen wir uns auch konkret für den Nürnberger Markt aus dem Transaktionsgeschehen heraus nur anschließen können.

  

Laut Just ist eine rasche Rückkehr zu den Aufschwungsjahren vor 2022 nicht zu erwarten. Der Aufschwung der 2010er-Jahre war eine Ausnahmesituation, die durch mehrere Faktoren begünstigt wurde: Nach der Finanzkrise 2008 führten Zinssenkungen und Zuwanderung zu einem Nachfrageboom in Deutschland. Der Zinssatz der Europäischen Zentralbank (EZB) wurde drastisch gesenkt, was Investitionen in Immobilien ankurbelte. Dieser Aufschwung endete mit der Zinswende im Sommer 2022, als die EZB den Zinssatz innerhalb von 14 Monaten um 4,5 Prozentpunkte erhöhte. Dieser rasche Zinsanstieg führte zu einer Neubewertung von Immobilien und einer Verschiebung von Bauaktivitäten.

  

Die demografischen Trends, wie die sinkende Arbeitslosigkeit und die abnehmende Arbeitsmarktmigration, belasten zusätzlich die Gewerbeimmobilienmärkte, insbesondere die Büroimmobilien, die durch vermehrtes Homeoffice an Nachfrage verlieren. Eine Normalisierung wird erwartet, allerdings mit weniger Wachstum, mehr Unsicherheit und Vorsicht seitens der Banken. Innerhalb der Immobilienwirtschaft werden Verschiebungen stattfinden: Dienstleistungen, die direkt am Gebäude ansetzen, wie Asset Management und Energiemanagement, werden profitieren, während transaktions- und baunahe Segmente sich nur langsam erholen werden.

  

Aus unserer Sicht als Beratungsunternehmen mit Schwerpunkt im Bereich der Mehr-familienhäuser und Kapitalanlagen, stellt die aktuelle Marktsituation eine Phase der Stabilisierung dar, in der Angebot und Nachfrage ein ausgewogenes Verhältnis erreicht haben. Zustand und Nachhaltigkeit von Immobilien spielen nun eine größere Rolle, was zu weniger spekulativen und schnellen Transaktionen sowie einem größeren Beratungsbedarf führt. Es bleibt abzuwarten, wie sich die wirtschaftlichen und geopolitischen Rahmenbedingungen in den kommenden Monaten entwickeln werden, um weitreichende Prognosen für die Zukunft des Nürnberger Immobilienmarktes zu treffen. Wie auch Herr Prof. Just, erwarten wir keine absehbare Rückkehr zum Niveau der Aufschwungsjahre bis 2022, sind aber von der Stabilität und Zukunftsfähigkeit der Immobilie als Kapitalanlage weiter überzeugt.