Geplante Neuregelungen des Mietrechts

Für Frühjahr 2016 wurde ein Referentenentwurf zur Neuregelung des Mietspiegels durch das Bundesjustizministerium angekündigt.

1. Qualifizierter Mietspiegel

Danach soll der Mietspiegel auf eine breitere Basis gestellt werden. Prinzipiell soll zukünftig der Mietspiegel nicht nur aus den Mieten der letzten vier Jahre, sondern der letzten zehn Jahre gebildet werden. Dadurch soll eine starke Orientierung an der tatsächlichen Marktmiete erfolgen. In diesem Zuge soll auch der qualifizierte Mietspiegel genauer definiert werden.

Derzeit muss ein qualifizierter Mietspiegel »nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen« erstellt werden. Eine genaue Definition fehlt jedoch. Damit ergeben sich auch Angriffspunkte, wie dies zuletzt das Amtsgericht Charlottenburg in seiner Entscheidung vom 11.05.2015 (Az.: 235 C 133/13) für den Berliner Mietspiegel 2013 entschieden hat. Dieser wurde nach Auffassung des Amtsgerichts Charlottenburg nicht nach den anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, da u. a. bei Einordnung in die Wohnlagen »gut«, »mittel« und »einfach« keine ausreichende Homogenität der Wohnungen gegeben ist. Damit stellt der Berliner Mietspiegel 2013 keinen qualifizierten Mietspiegel dar. Das Amtsgericht Charlottenburg hat auch bereits vorgegeben, dass gewisse Mindeststandards für die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels festgelegt werden sollen.

2. Einschränkung der Mieterhöhung bei Modernisierung

§ 559 BGB soll geändert werden. Danach soll eine Reduzierung der Umlagepauschale erfolgen.

Bisher waren 11 Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr fortlaufend ohne zeitliche Begrenzung auf den Mieter umlegbar. Dies wurde damit begründet, dass es für den Mieter durch die Modernisierungsmaßnahmen zur Energieeinsparung und damit zur Betriebskosteneinsparung kommt.

Je nach Investitionsvolumen, kann dies für den Mieter eine Erhöhung von über 100 Euro pro Monat bedeuten, da bei einer Modernisierungserhöhung keine Kappungsgrenze wie bei der normalen Mieterhöhung (15 Prozent für drei Jahre) vorhanden ist. Zukünftig soll die Erhöhung auf 10 Prozent der angefallenen Kosten für eine Modernisierung begrenzt werden. Auch ein maximaler Zeitraum, nach dem sich die Investition über eine Modernisierung amortisiert hat, soll definiert werden. Hierfür soll eine Härtefallklausel mieterfreundlicher ausgestaltet werden.

3. Mietpreisbremse

Zum 01.08.2015 ist auch für Nürnberg die Mietpreisbremse in Kraft getreten. Danach darf die Miete bei der Vermietung einer Bestandsimmobilie maximal 10 Prozent über der der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für Gebäude, die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet werden, gilt die Mietpreisbremse für die Erstvermietung nicht.

So ist im Gespräch, dass Neubauten komplett aus dem Einflussbereich der Mietpreisbremse ausgenommen werden. Bisher gilt diese nur bei der ersten Vermietung.