Aktuelle Situation am Markt für Mehrfamilienhäuser / Wohn- und Geschäftshäuser

Bestimmendes Thema im Hinblick auf den Immobilienmarkt bleibt einerseits die Finanzierbarkeit unter Berücksichtigung schwankender Finanzierungssätze, andererseits aber auch die zurückhaltende Kreditvergabepraxis seitens der Banken. An Bedeutung gewinnt darüber hinaus mehr und mehr der energetische Zustand und der zu erwartende Sanierungsbedarf der zu verkaufenden Häuser. Gleichzeitig ist eine sich erhöhende Investitionstätigkeit auf Käuferseite zu beobachten, nachdem die Preise um ca. 20 % zurückgegangen sind und sich nun im Bereich des 18- bis 25-fachen der Jahreskaltmiete stabilisiert haben. Gerade eigenkapitalstarke Käufer nutzen die aktuellen Kaufpreise zum Einstieg in Anlageimmobilien und kalkulieren dabei auch perspektivisch mit deutlich steigenden Mieten.

  

Entwicklungsdynamiken lassen den Trend zur Miete von Immobilien erstarken

Für Wohnungssuchende avancieren derzeit wieder Mietobjekte zu einer gefragten Alternative, da die generell steigenden Preise und die Rohstoffengpässe den Immobilienkauf und die Entstehung von Neubauprojekten erschweren. Aufgrund der Zinserhöhung und der daraus resultierenden, steigenden Finanzierungskosten geraten Kaufpläne gegenwärtig in vielen Fällen in den Hintergrund und werden durch die Suche nach bezahlbarem Wohnraum abgelöst. Die Miete einer Bestandsimmobilie stellt in diesem Szenario häufig einen zufriedenstellenden Kompromiss dar: So ist der Plan vom Eigentum nicht komplett gescheitert, sondern liegt aufgrund der gegenwärtigen Entwicklungen vorerst auf Eis.

Zusätzlich wird die Nachfrage nach Mietobjekten durch die demographische Entwicklung befördert, wobei Flüchtlings- und Migrationsbewegungen das begrenzte Kontingent noch einmal merklich strapazieren. Da Baugenehmigungen im Vorjahresvergleich parallel hierzu ebenfalls deutlich zurückgegangen sind, ist nicht von einer zeitnahen Entlastung des Marktes auszugehen. Bedingt durch die externen Einflussfaktoren und der damit einhergehenden Verteuerung für Baurohstoffe wie Stahl, Holz und Beton werden aktuelle Bauvorhaben entweder temporär gestoppt oder gänzlich ausgesetzt, wodurch sich der Nachfrageüberhang nach Mietobjekten weiter ausbreitet. Ballungszentren wie Nürnberg, Fürth und Erlangen sind dabei insbesondere von einer derartigen Dynamik geprägt, weshalb die Mietpreise deutlich zunehmen.

   

Ausblick: Wie könnte es weitergehen?

Viele Finanzexperten und Investoren interpretierten die aktuellen Signale der EZB in Bezug auf die perspektivische Entwicklung der Leitzinsen weitgehend als Indiz für eine mittelfristige Seitwärtsbewegung des Zinsniveaus, der zunächst keine weiteren Erhöhungsmaßnahmen folgen dürften.

Auch für den Immobilienmarkt könnte dies bedeuten, dass sich die zuletzt immer schneller ablaufende Kaskade aus steigenden Finanzierungskosten und abnehmenden Verkaufspreisen zeitnah wieder stabilisiert. Somit könnte die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilie mittelfristig wieder ansteigen. Tatsächlich bewegen sich die Bauzinsen bereits seit Jahreswechsel 2023/24 nach einem vorangegangenen steilen Anstieg eher horizontal und schwanken etwa zwischen 3,5 und 4,5 Prozent. Setzt sich dieser aktuelle Konsolidierungstrend weiter fort, ist dies auch für Kapitalanleger in Nürnberg und der Metropolregion wieder mit mehr Attraktivität durch Planungssicherheit verbunden, während Verkäufern die wieder erstarkende Nachfrage zugutekommt. Ein wieder Erreichen des hohen Preisniveaus, wie es in den Zeiten der „Nullzins-Politik“ vorherrschte, ist unter aktuellen Rahmenbedingungen trotz möglicher Stabilisierung weder mittel- noch langfristig zu erwarten.