Keine Mietminderung wegen fußballspielender Jugendlicher

Entsteht während der Mietzeit ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert, so hat der Mieter für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten (§ 536 BGB). Der Eigentümer eines Grundstücks kann die Zuführung von Geräuschen insoweit nicht verbieten, wenn die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt (§ 906 BGB). Geräuscheinwirkungen, die von Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen wie beispielsweise Ballspielplätzen durch Kinder hervorgerufen werden, sind im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung (§ 22 BImSchG).

Der Fall:

Im zu entscheidenden Fall hatte ein Ehepaar 1993 eine direkt neben einer Schule liegende Erdgeschosswohnung gemietet. 17 Jahre später wurde auf dem Schulgelände ein Bolzplatz errichtet, den Kinder bis zu zwölf Jahren von Montag bis Freitag bis 18 Uhr nutzen dürfen. Die Mieter sahen sich von Jugendlichen gestört, die nach 18 Uhr auf dem Platz Fußball spielten. Sie beschwerten sich bei ihren Vermietern und kürzten die Miete um 20 Prozent. Die Vermieter hielten die Mietminderung für unberechtigt.

Die Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof ist der Ansicht, dass die Mieter nicht dazu berechtigt waren, die Miete zu mindern, da in den hier neu aufgetretenen Lärmbelästigungen jedenfalls dann kein Mangel der Mietsache gesehen werden kann, wenn auch der Vermieter die Belästigungen ohne eigene Abwehr oder Entschädigungsmöglichkeiten – etwa mit Rücksicht auf das bei Kinderlärm bestehende Toleranzgebot – als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen müsse. Entgegen einer verbreiteten Praxis könne bei Fehlen ausdrücklicher Vereinbarungen nicht ohne konkrete Anhaltspunkte davon ausgegangen werden, die Mietvertragsparteien hätten gleichwohl den bei Vertragsschluss vorgefundenen Wohnstandard zumindest stillschweigend dahin festlegen wol-len, dass dieser Zustand sich in Bezug auf Umwelteinflüsse über die Dauer des Mietverhältnisses hinweg nicht nachteilig verändern darf und der Vermieter seinen Fortbestand jedenfalls im Wesentlichen zu garantieren hat.

Bei Fehlen einer Vereinbarung im Mietvertrag sei die Frage vielmehr im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung unter Rückgriff auf die Verkehrsanschauung zu beantworten. Entgegen einer vielfach vertretenen Auffassung habe ein Vermieter dabei nicht dafür einzustehen, dass sich ein bei Vertragsschluss hingenommenes Maß an Geräuschen vom Nachbargrundstück nicht nachträglich vergrößert, wenn er diese Geräusche selbst gegenüber dem Nachbarn (entschädigungslos) zu dulden hätte. Der Mieter könne nur verlangen, dass der Vermieter einen von ihm nicht mehr zu duldenden Geräuschanstieg gegenüber dem Dritten abwehrt oder ihm eine Minderung zubilligt, wenn auch der Vermieter selbst von dem Dritten für eine wesentliche, aber als ortüblich zu duldende Störung einen Ausgleich verlangen kann.

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