Mehrfamilienhaus-Erwerb in Nürnberg trotz Zinswende

Nach über einer Dekade der starken Wachstumsentwicklung wird nun erstmals eine Zäsur am Immobilienmarkt deutlich: Faktoren wie Inflation, Krieg auf europäischem Boden und Rohstoffengpässe aus diversen Lieferketten sorgen für eine allgemeine Unsicherheit innerhalb der Branche. Vielleicht stellen auch Sie sich die Frage, ob sich der Kauf einer Kapitalanlageimmobilie in Nürnberg und der Metropolregion noch für Sie lohnt, zumal die Kosten für Immobilienfinanzierungen zunehmend steigen? Droht die viel diskutierte „Immobilienblase“ möglicherweise sogar zu platzen, so dass zeitnah mit Preisrückgängen zu rechnen ist und Sie besser noch abwarten sollten? Mit dem Kauf in attraktiven Lagen in Nürnberg und der Metropolregion können Investoren auch vor dem aktuellen Hintergrund eine zukunftssichere Wahl treffen und von den Vorteilen einer Kapitalanlageimmobilie profitieren.

Eine Analyse der Marktdynamik innerhalb der letzten Monate macht deutlich, dass sich lange als gesetzt geglaubte Standards des Immobiliensektors in Auflösung befinden: Der über Jahre bestehende, signifikante Nachfrageüberhang in Nürnberg und der Metropolregion hat deutlich an Kraft verloren, während das Akteursverhalten stattdessen zunehmend von Zurückhaltung geprägt wird. Dadurch lässt sich bereits bei einigen Objekten (abhängig von Lage und Zustand) ein Rückgang der Angebotspreise verzeichnen, während zugleich die Finanzierungskosten steigen. Zinsen in Höhe von 4 % und mehr sind bei einem Eigenkapitalanteil von 30 - 40 % aktuell realistisch. Außerdem ist der käuferseitige Konkurrenzdruck bei der Suche nach dem passenden Objekt partiell zurückgegangen, so dass bei der Wahl der geeigneten Immobilie für Interessenten heute größere Flexibilität besteht als beispielsweise noch 2020/2021. Je nach Konstellation der finanziellen Rahmenbedingungen und individuellen Ansprüche lassen sich also unserer Einschätzung nach auch weiterhin langfristig zufriedenstellende Kaufentscheidungen treffen – vor allem vor dem Hintergrund bewährter Stärken der Assetklasse selbst, die auch in kommenden Jahrzehnten Bestand haben werden.

In den vergangenen Jahrzehnten hat sich herausgestellt, dass Immobilien im Vergleich zu anderen Anlagekategorien wie Aktien oder Wertpapierfonds eine deutlich geringere Volatilität aufwiesen. Selbst in herausfordernden Phasen wie zuletzt der Corona-Pandemie, der Finanzkrise 2008 oder der Dotcom Blase zur Jahrtausendwende blieben Immobilien in Deutschland im Allgemeinen wertstabil – ein deutliches Indiz dafür, dass auch in Zeiten wirtschaftlicher Schwäche die Erfüllung des Grundbedürfnisses Wohnen sein makroökonomisches Gewicht behält.

Wie sich die Märkte in den kommenden Jahren entwickeln werden, lässt sich zum jetzigen Zeitpunkt durch niemanden zuverlässig prognostizieren. Will man Schlüsse aus der Vergangenheit ziehen, kann sich eine Betrachtung der durchschnittlichen Rohertragsvervielfältiger (Verhältnis Kaufpreis zu Jahresnettokaltmiete) in Nürnberg in Zusammenhang mit der Zinsentwicklung lohnen. Zu erkennen ist ein deutlicher Anstieg der mittleren Faktoren von ca. 18 im Jahr 2015 auf 28 im Jahr 2022, beginnend mit dem Unterschreiten der 2 %-Marke bei den Baufinanzierungszinsen. (Quelle: Interne Auswertung in Verbindung mit den Daten aus den Grundstücksmarktberichte des Gutachterausschusses ab 2007)

In welchem Umfang der Zinsanstieg nun für einen Preisrückgang bzw. eine Umkehr dieser Entwicklung im Bereich Mehrfamilienhäuser / Wohn- und Geschäftshäuser sorgen wird und inwiefern die Inflationsangst möglicherweise als Gegenpol wirkt, werden die nächsten Monate zeigen.

Wenn Sie sich für den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie interessieren, oder an einem allgemeinen Gespräch zu dieser besonderen Marktsituation interessiert sind, beraten wir Sie gerne individuell und freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.