Kaufpreise für Wohnimmobilien stabilisieren sich – Mietmarkt deutlich angespannt

Die HypoVereinsbank hat ihren aktuellen Wohnimmobilienmarktbericht für Nürnberg-Fürth-Erlangen vorgestellt. „Der Wohnungsmarkt im Städtedreieck zeigt sich gut zweieinhalb Jahre nach der abrupten Zinswende weiterhin verhalten. Trotz leichter Belebung seit dem Frühjahr sind die Transaktionszahlen unterdurchschnittlich und längere Vermarktungszeiten prägen weiterhin das Marktgeschehen“, fasst Cornelia Wenzel, Regionalbereichsleitern in Nordbayern, zusammen.

In Nürnberg führten die rapide veränderten Rahmenbedingungen im Vorjahr noch zu spürbaren Preisanpassungen. Der Negativtrend ist bei leicht belebter Nachfrage seit der ersten Jahreshälfte nun merklich gebremst, sodass die Preise in einigen Teilsegmenten stagnieren oder sogar geringfügig steigen. Ungeachtet der erschwerten Baubedingungen entstanden 2023 so viele Wohnungen wie selten zuvor, wodurch erstmals das gesteckte Neubauziel von 2.000 Wohneinheiten (WE) p. a. erreicht wurde. Viel wurde in der äußeren Innenstadt und am Innenstadtrand gebaut, beim Wohntyp dominieren Eigentumswohnungen.

In Fürth bestimmt seit mehr als zwei Jahren eine schwache Nachfrage das Geschehen. Nach besonders hohen Einbußen 2023 belebt sich auch hier das Geschäft seit dem Frühjahr 2024, was in einzelnen Segmenten mit stabilen oder gar leicht steigenden Preisen einhergeht. Mit nur gut 300 neuen WE wurde das zweitschlechteste Ergebnis der letzten zehn Jahre realisiert. Ebenfalls außergewöhnlich niedrige Genehmigungszahlen lassen in absehbarer Zeit keine Trendwende erwarten. Das Preis- und Mietniveau liegt unter dem der Nachbarstädte Nürnberg und Erlangen, wenngleich sich der Abstand in der Boomphase verringert hat. Die beliebtesten Wohnlagen befinden sich vor allem im Südwesten.

Das Erlanger Miet- und Kaufpreisniveau ist nicht nur innerhalb der Metropolregion am höchsten, sondern nach München auch das zweithöchste in Bayern. Trotz der überdurchschnittlichen ökonomischen Rahmendaten ist das Marktgeschehen seit der abrupten Zinswende im Frühjahr 2022 verhalten. Seit einigen Monaten ist ein Aufwärtstrend bei der Nachfrage erkennbar, der mit einer zunehmenden Stabilisierung der Kaufpreise einhergeht. Sehr niedrige Fertigstellungszahlen reflektieren die erschwerten Baubedingungen. Vor allem der Geschosswohnungsbau brach massiv ein. Mehr als doppelt so hohe Genehmigungszahlen lassen mittelfristig wieder höhere Bauvolumina erwarten, wenngleich die postulierte Bedarfszahl von zusätzlichen 740 WE p. a. erneut nicht erreicht werden wird.

  

Häusermarkt: Nach wie vor von Kaufzurückhaltung geprägt

„Die Kaufzurückhaltung ist im Segment der Eigenheime und Grundstücke nach wie vor besonders ausgeprägt. Die Nachfrage hat sich bislang kaum belebt. Demnach stehen die Eigenheimpreise besonders unter Abwärtsdruck“, fasst Andreas Brendel, Finanzierungsspezialist im Private Banking der HypoVereinsbank, zusammen.

Mit Blick auf Nürnberg spielte der Neubau insbesondere im Vorjahr eine immer geringere Rolle. Baulandausweisungen beschränken sich meist auf begrenzte Teilflächen für Reihen- und Doppelhäuser in größeren Baugebieten oder auf kleine Arrondierungsflächen. Gefragt sind derzeit eher bezahlbare vielfach kleinere Objekte. Das Angebot ist wegen des hohen Nürnberger Preisniveaus jedoch begrenzt, sodass vor allem junge Familien ins preisgünstigere Umland ausweichen. In Fürth sind Eigenheime weiterhin die begehrteste Form des Wohneigentums, auch wenn die neuen Finanzierungsbedingungen vielfach den Kauf vereiteln – trotz gesunkener Preise. Auch angebotsseitig gestaltet sich im Stadtgebiet die Suche nach einem Eigenheim oder nach entsprechendem Baugrund immer schwieriger. Dies führte dazu, dass im vergangenen Jahr nur noch gut 50 neue Eigenheime fertiggestellt wurden. Mangels Baumöglichkeiten verlagert sich die Nachfrage auf ältere Eigenheime. Objekte mit Mängeln bieten zudem größeren Verhandlungsspielraum, insbesondere bei energetischen Defiziten.

Auch in Erlangen ist der Wunsch nach einem Eigenheim im Stadtgebiet trotz des leicht verbesserten Zinsumfeldes nur schwer realisierbar. Das Angebot an Baugrund und Kaufobjekten ist nach wie vor knapp. Baulandausweisungen erfolgen immer wieder, jedoch in eher kleineren Gebieten oder Teilflächen und überwiegend für Reihen- und Doppelhäuser. So konnten in den letzten beiden Jahren – wenngleich in geringem Umfang – doch mehr Eigenheime als in den Jahren davor errichtet werden. In Erlangen gibt es mehrere Einfamilienhaussiedlungen, in denen ein Generationswechsel bevorsteht. Damit könnte sich perspektivisch das Angebot an Bestandshäusern vergrößern (u. a. Reuth, Kosbach, Alterlangen).

  

Preise bei Neubauwohnungen nur wenig gesunken – Abschläge bei älteren Objekten

Trotz des wieder positiveren Zinsumfeldes belebt sich das Geschäft mit Eigentumswohnungen in Nürnberg nur allmählich. In den vergangenen vier Jahren wurden rd. 1.200 neue Eigentumswohnungen p.a. fertiggestellt. Auch heute ist das Neubauangebot umfangreich, was den Verkauf zusätzlich erschwert. Angesichts hoher Einstandspreise für Baugrund und der hohen Baustoffpreise sind die Preiszugeständnisse der Bauträger bislang jedoch begrenzt. Höher sind die Abschläge bei älteren Wohnungen, insbesondere mit Lage- und Ausstattungsmängeln sowie schlechter Wärmebilanz.

In Fürth haben sich die Verkaufszahlen zuletzt im Vergleich zum Boomjahr 2021 nahezu halbiert. Im laufenden Jahr ist eine Nachfragebelebung aufseiten der Eigennutzer:innen zu beobachten. Die Nachfrage bleibt jedoch noch weit hinter früheren Werten zurück. Ältere Objekte haben bereits spürbare Preiskorrekturen erfahren. Stabiler behaupten sich Neubauwohnungen. Angesichts der gezahlten hohen Einstiegspreise für Grund und Boden sowie der teuren Baukosten nehmen Projektentwickler bisher eher längere Vermarktungszeiten in Kauf, als größere Preiszugeständnisse zu machen. Das Neubautätigkeit ist dennoch rückläufig zumal noch einige Wohneinheiten aus größeren, bereits abgeschlossenen Neubauprojekten zum Verkauf stehen.

In Erlangen sind auch nach den jüngsten Zinssenkungen Eigentumswohnungen als Bestandteil des Vermögensaufbaus kaum noch gefragt. Finanzierungen für die Eigennutzung sind jedoch wieder erschwinglicher geworden. So belebten vor allem Eigennutzer:innen zuletzt das Geschäft. Eine schwache Neubautätigkeit und ein begrenzter Bestandsmarkt bilden gute Rahmenbedingungen für den Markt. Dennoch sind auch in Erlangen deutliche Preiskorrekturen bei Wohnungen erfolgt, vor allem bei Bestandsobjekten. Neubauwohnungen erfahren merklich weniger Preisanpassungen angesichts vielfach geringer Spielräume aufseiten der Projektentwickler. In guter Lage bewegt sich die Preisspanne in einem Korridor von 6.400 bis 7.500 € / m² für neue Einheiten, ältere sind im Schnitt inzwischen an die 30 % günstiger.

  

Finanzierung muss solide geplant und individuell passend sein

In Bezug auf die Finanzierung der Wohnimmobilien beobachtet die HypoVereinsbank bei ihren Kund:innen in der Region ein im Vergleich zur Niedrigzinsphase angepasstes Verhalten bei der Finanzierungsentscheidung: „Bei unseren Kunden waren im Vergleich zu heute damals höhere Tilgungssätze von mehr als 2,5 Prozent durchaus üblich“, so Cornelia Wenzel. Mit den höheren Zinsen habe sich die durchschnittliche Tilgungsrate wieder deutlich reduziert, wobei der Mindesttilgungssatz bei 1 Prozent liegt. Weil dadurch auch die Kreditrückführung länger dauert, rät Cornelia Wenzel immer auch auf die Gesamtlaufzeit des Darlehens zu achten: „Die Tilgung sollte genau zur individuellen Situation passen damit mit dem Eintritt ins Rentenalter zumindest ein Großteil des Immobilienkredits zurückgezahlt ist“. Bei der HypoVereinsbank bringen die Kunden im Schnitt rund 20 Prozent Eigenkapital auf, im Private Banking ist der Eigenkapitalanteil meist noch höher. Mittlerweile verzeichnet die Bank mit den wieder leicht gesunkenen Zinsen auch bei Eigennutzern eine leichte Nachfragebelebung – auch im Bereich Kapitalanleger aufgrund nachverhandelter Preise und seit Kurzem mit attraktiveren Abschreibungsmöglichkeiten im vermieteten Neubau. „In der Immobilienfinanzierung ist es angesichts des anspruchsvollen Marktumfelds entscheidend bei der Objektauswahl genau zu prüfen, ob es zu den eigenen finanziellen Möglichkeiten wirklich passt“, rät Wenzel. Grundsätzlich sollten vor allem junge Familien eine solide Finanzierungsberatung suchen damit die Immobilie auch zu den eigenen Möglichkeiten passt. Entscheidend ist zudem rechtzeitig in den Eigenkapitalaufbau zu investieren: Daher erlebt Bausparen auch weiterhin eine gute Nachfrage. Denn mit einem angesparten Bausparvertrag lassen sich zudem günstige und marktunabhängige Konditionen bereits in der Ansparphase absichern. Darüber hinaus sollten öffentliche Förderungen geprüft werden: mit unterschiedlichen Programmen können Darlehensmittel mit günstigeren Konditionen in das Baufinanzierungskonzept eingebaut werden. „Die Immobilie ist nach wie vor ein attraktives Instrument zur Altersvorsorge, auch um in Krisenzeiten Vermögen zu sichern oder Anlagerisiken zu streuen. Besonders im Bereich klimafreundliches Sanieren rechnen wir weiterhin mit einer sehr regen Finanzierungsnachfrage“, sagt Wenzel.

  

Mietmarkt bleibt deutlich angespannt

Der Mietwohnungsmarkt ist von deutlicher Anspannung gekennzeichnet und derzeit in besonderem Maße belastet. Die hohe Nachfrage nach Mietraum, u.a. auch von Personen, die ihre Kaufabsicht zurückstellen mussten, bestimmt dieses Marktsegment mit einer sehr niedrigen Leerstandsrate. Die größten Angebotsengpässe bestehen in Nürnberg bei preisgünstigen Objekten aller Größen, familiengerechten Einheiten sowie Studierendenwohnungen. Größer ist dagegen das Angebot an den teureren Neubauwohnungen. In Fürth liegen die beständig steigenden Mieten in sehr guter Wohnlage mittlerweile zwischen 12,50 und 14,50 € / m². Der auch hier bereits minimale und weiter schrumpfende Leerstand belegt die erheblichen Versorgungsengpässe. Der Mietwohnungsbau hat darauf bislang nicht reagiert. Seit nunmehr sechs Jahren wurden kaum neue Objekte errichtet, weshalb die Mieten erneut merklich anzogen. In guten Wohnlagen sind jetzt 11,00 bis 13,00 € / m² zu bezahlen. Einige Planungen für Mietwohnungen sind in der Umsetzung, u. a. das „Wohnquartier Würzburger Straße“ der städtischen Wohnungsbaugesellschaft WBG (175 WE). In Erlangen ist wegen der über Jahre unzureichenden Bautätigkeit sowie des kräftigen Bevölkerungswachstums der Leerstand sogar kaum noch messbar und dokumentiert annähernde Vollvermietung. Besondere Engpässe gibt es bei bezahlbarem Wohnraum. Hier konkurrieren Haushalte mit geringem und normalem Einkommen häufig mit der großen Gruppe der Studierenden. Mietwohnungen verteuern sich auf breiter Front in allen Wohnlagen. Bei Neuvermietung in einfacher Lage sind mittlerweile mindestens 9,50 € / m² zu kalkulieren. In Top-Lagen sind es bis zu 17,00 € / m².

  

Prognose: Kaufmarkt noch in Wartestellung – aber erste Besserung in Sicht

Das Marktumfeld in Nürnberg bleibt mit Blick auf das Bevölkerungswachstum, den bestehenden Wohnraummangel und den robusten Arbeitsmarkt prinzipiell positiv. Die sich stabilisierenden Preise werden zunehmend als Wendepunkt der negativen Preisentwicklung zumindest bei nachfragegerechten und jüngeren Objekten interpretiert. Ob sich diese Einschätzung nachhaltig bestätigt, bleibt noch abzuwarten. Der Mietwohnungsmarkt steht weiter vor Herausforderungen. Angesichts der eingetrübten Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau ist vorerst keine grundlegende Bauoffensive zu erwarten. Weitere Mietsteigerungen scheinen unausweichlich.

Fürth wird mit fortschreitendem Strukturwandel immer attraktiver. Zudem dürfte das im Vergleich zu den Nachbarstädten etwas günstigere Preis- und Mietniveau weiterhin zahlreiche Neubürger:innen anziehen. Im Vergleich zur Boomphase bremst die immer noch ungünstige Relation zwischen Kaufpreis und Zinsen das Marktgeschehen ab. Mittlerweile stimulieren die zunehmend stagnierenden Preise und die zuletzt sogar sinkenden Zinsen das Kaufverhalten. Dies dürfte sich zuerst positiv auf das Preisniveau für gesuchte Objekte (Lage, mängelfreie Objekte) auswirken. Umgekehrt sind Preisabschläge für Immobilien mit erheblichen Mängeln wohl auch weiterhin zu erwarten.

Erlangen ist und bleibt ein beliebter Wohn- sowie prosperierender Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort. Wegen der günstigen Wirtschaftsdaten und steigender Bevölkerungszahlen wird die Wohnraumnachfrage hoch bleiben und sollte sukzessive bei Kaufobjekten zur Selbstnutzung weiter anziehen. So dürften sich die Preise stabilisieren und zunächst bei nachfragegerechten Objekten allmählich steigen. Eine Entlastung des Mietwohnungsmarktes ist jedoch bis auf Weiteres nicht in Sicht. Solange sich die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau nicht nachhaltig verbessern, ist aufgrund der anhaltend hohen Zuzugszahlen allenfalls mit einer Stabilisierung der Lage zu rechnen.

Anmerkung: Die Mieten und Preise sind das Ergebnis von Analysen der HVB-Immo0biliengutachter basierend auf eigenen Daten und Erfahrungswerten, die im Rahmen der Immobilienbewertung und Gutachtenerstellung anfallen sowie der Aus- und Bewertung diverser öffentlich zugänglicher Quellen.