„Erstens: die Lage, zweitens: die Lage, drittens: die Lage“ – Immer noch aktuell?

Dieses Zitat von Conrad Hilton, dem Gründer der gleichnamigen Hotelkette, ist eine der einfachsten und ältesten Weisheiten zum Kauf von Immobilien. Aber ist es heute noch aktuell?

  

Wie so oft, ist auch in diesem Fall eine pauschale Aussage nicht möglich. Fest steht jedoch, dass der Standort, also die Lage, einer Immobilie der einzige Aspekt ist, der sich bei einer Immobilie nicht verändert und sie dadurch „immobil“ werden lässt. Grob zu unterscheiden ist zwischen Makrolage und Mikrolage.

Die Makrolage beschreibt den Standort im Allgemeinen, also Deutschland, Mittelfranken, das Städtedreieck Nürnberg-Fürth-Erlangen oder den Landkreis bzw. Ort, in dem sich die Immobilie befindet. Dank der nach wie vor positiven Wirtschaftsdaten und Zukunftsprognosen in unserer Region kann der Faktor „Lage“ in der Region Mittelfranken generell als positiv und auch in Zukunft wertstabil eingeordnet werden.

Die Mikrolage beschreibt das direkte Umfeld der Immobilie und die am jeweiligen Standort verfügbare Infrastruktur sowie weitere positive und negative Standortfaktoren, die sich je nach Immobilientyp unterscheiden und auch im Laufe der Zeit gewissen Trends folgen. So wurde beispielsweise in den vergangenen Jahren neben dem Lagekriterium ÖPNV-Anbindung / S-Bahn-Anschluss die Verfügbarkeit von schnellem Internet zu einem entscheidenden Lagekriterium für Immobilienkäufer und die idyllische Lage direkt an einem See oder Fluss sowie in stark verdichteten und fast vollständig versiegelten städtischen Gebieten wird spätestens seit den letzten Hochwasserereignissen von Käufern oft intensiv geprüft. Positive und negative Einflussfaktoren auf die Werthaltigkeit der Mikrolage sind dementsprechend immer wieder neu und vor allem objektiv zu beurteilen.

Anders als zu Hiltons Lebzeiten sind heute jedoch neben der Lage noch deutlich mehr Kriterien beim Immobilienkauf zu berücksichtigen. So ist beispielsweise die energetische Qualität nebst der Energiebilanz und Qualität der verwendeten Baustoffe eines Objekts längst auch bei gewerblichen Investments eine stark gewichtete Position, die auch im Hinblick auf die Finanzierbarkeit von Investments in Zukunft noch mehr an Bedeutung gewinnen dürfte.

Ein Investment ist nur so gut, wie die Rendite, die mit ihm erzielt werden kann. Neben einem günstigen Einkaufspreis ist die langfristige Vermietbarkeit bzw. die sogenannte Drittverwendungsfähigkeit für Immobilien ebenfalls ein entscheidender Faktor. Letztere liegt dann vor, wenn das Bauwerk so konzipiert ist, dass neben der aktuellen Nutzung auch andere Nutzungsformen mit vertretbarem Aufwand umsetzbar sind, z. B. weil die Gebäudetiefen, Raumhöhen oder Achsraster entsprechend gewählt wurden.

Fazit: Für die Qualität, Zukunftsfähigkeit und Werthaltigkeit eines Immobilieninvestments ist es immer erforderlich, eine Gesamtbetrachtung von Standort, konkreter Lage am Standort, geplanter bzw. möglicher Nutzung sowie Preis und Zustand des Kaufobjektes durchzuführen.

  

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