3 fatale Fehler bei der Baufinanzierung

Seit einigen Jahren durchläuft Deutschland im Bereich der Baufinanzierung eine bisher nie gekannte Niedrigzins-Phase. Wer sich eine Immobilie kaufen oder bauen möchte, kann mit erstaunlich niedrigen Zinssätzen rechnen. Natürlich ist das Interesse an Baukrediten entsprechend hoch, wie ein Blick auf die Zeitreihen der Bundesbank verrät. Doch leider kann das niedrige Zinsniveau auch zu Verlockungen führen, die später große finanzielle Probleme mit sich bringen. Aus diesem Grund sollen nun 3 fatale Fehler bei der Baufinanzierung aufgezeigt werden, die leider immer wieder gemacht werden. Wer jedoch die hier angeführten Vermeidungsstrategien beachtet, kann sich auf ein solide finanziertes Eigenheim freuen.

Abbildung 1: Kreditvolumen für den Wohnungsbau im zeitlichen Verlauf, Quelle: Zeitreihen auf Bundesbank.de

„Da waren die Augen wohl größer als der Magen“ – diese deutsche Redensart wurde früher häufig bei Kindern angewendet, die sich viel zu viel Essen auf den Teller geladen hatten. Sie lässt sich jedoch sehr gut auf das Problem der Selbstüberschätzung bei der Baufinanzierung übertragen.

Leider passiert es nur allzu häufig, dass potenzielle Hausbesitzer bei der Finanzierung mit viel zu hohen Summen rechnen. Der monatliche Spielraum wird dabei so festgelegt, dass wirklich gar nichts schiefgehen darf, um die Baufinanzierung nicht zu gefährden. Dies ist jedoch der falsche Weg, dass es zahlreiche Unwägbarkeiten zu bedenken gilt:

- plötzlicher Jobverlust

- Einkommenseinbußen durch Versetzungen oder Jobwechsel

- Mehrausgaben für die Kinder (Schule, Universität)

- Mehrausgaben im Haushalt (nötige Ersatzanschaffungen)

Gerade wegen solcher Ausgabenposten ist es sehr wichtig, entsprechende Reserven einzukalkulieren. In den folgenden Tabellen soll deshalb einmal exemplarisch eine Haushaltsrechnung aufgeführt werden, die den finanziellen Spielraum ermittelt:

Eine solche Haushaltsrechnung ist plausibel und wird grundsätzlich auch durchgeführt. Jedoch kann sie nur einen ersten Schritt auf dem Weg zur Ermittlung des eigenen Budgets darstellen. Von dem obigen Spielraum sollten mindestens noch folgende Posten abgezogen werden:

Mit einem Spielraum von 1.440 Euro pro Monat befindet sich das Paar aus der Beispielrechnung in einer sehr komfortablen Situation. Der Budgetrechner auf interhyp.de gibt bei einem Sollzinssatz von 3,0% p.a. und einer anfänglichen Tilgung von 4% sowie einem Eigenkapital von 25.000 Euro einen möglichen Darlehensbetrag von immerhin ca. 246.000 Euro und ein Finanzierungsbudget von 271.000 Euro aus.

Wer in einem Supermarkt Lebensmittel wie Brot und Eier kauft, vergleicht mitunter sofort die Preise der einzelnen Produkte. Was bei solch regelmäßigen Ausgaben mit geringem finanziellem Schadenspotenzial fast selbstverständlich ist, wird bei der Baufinanzierung nicht selten vergessen. Dabei können schon kleine Zinsunterschiede eine große Wirkung erzielen, wie folgende Beispielrechnung mit dem Rechner von Zinsen-berechnen.de zeigt:

Wie sich an dem Rechenbeispiel unschwer erkennen lässt, wirken sich bereits kleine Zinsunterschiede enorm aus. Für die günstigere Baufinanzierung müsste der Kreditnehmer ca. 60 Euro monatlich weniger zahlen und spart zudem auch noch über 6.000 Euro an Zinskosten. Werden die 60 Euro pro Monat zur jährlichen Sondertilgung von 720 Euro verwendet, ließe sich die Restschuld nach 15 Jahren um weitere 10.800 Euro senken.

Die Zinsbindungsfrist ist bei Baufinanzierungen seit jeher ein sehr wichtiger Faktor. Sie wird durch zwei Merkmale gekennzeichnet:

1.Innerhalb der Zinsbindungsfrist kann das Darlehen nur mit Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung abgelöst werden.

2.Der Zinssatz bleibt während des Zeitraums konstant.

Befindet sich das Zinsniveau also allgemein auf einem günstigen Niveau, ist eine lange Zinsbindung anzuraten. Aktuell liegt das Zinsniveau sogar so niedrig, dass ein weiteres Absinken nur schwer vorstellbar ist. Aus diesem Grund sollten sich Kreditnehmer nicht den Verlockungen sehr günstiger Baudarlehen mit einer Zinsbindung von 5 Jahren hingeben. Ist das Zinsniveau in der Zwischenzeit nämlich deutlich gestiegen, könnte sich dies sehr negativ auf die Kostensituation auswirken. In der jetzigen Situation sind deshalb Baudarlehen mit Zinsbindungen von 15-20 Jahren anzuraten. Wird dabei auch noch eine hohe anfängliche Tilgung ausgewählt, kann das Darlehen in diesem Zeitraum bereits komplett getilgt werden.

Wer sich für eine Baufinanzierung entscheidet, trifft damit eine Entscheidung für das halbe Leben. Solche Finanzierungen haben eine Laufzeit von 20-40 Jahren und schon kleinere Fehler können große finanzielle Konsequenzen haben. Wer jedoch die 3 oben genannten Kardinalsfehler vermeidet und sich letztlich für eine günstige Baufinanzierung entscheidet, kann den Geldbeutel schonen und sich an den schönen Seiten eines Eigenheims erfreuen.

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